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投資房地產(chǎn)賺取租金資本升值兩者兼有

不屬于投資性房地產(chǎn)? 自用房地產(chǎn)

企業(yè)出? 租給本企業(yè)職工居住的

????

投資性房地產(chǎn)包含：房和地

為賺取租金或資本增值

區(qū)別與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

1、已出租的土地使用權(quán)

2、持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

3、已出租的建筑物

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法律主體必然是一個會計主體

會計會計不一定是法律主體

低于銷售價格回購屬于租賃

高于銷售價格回購屬于融資交易

總部資產(chǎn)減值測試

無形資產(chǎn)的特征

1.由企業(yè)擁有或控制

2.不具有實務(wù)形態(tài)

3.具有可辨認(rèn)性

4.

考官比李子重幾斤，靠關(guān)比理質(zhì)重及謹(jǐn)

投資性房地產(chǎn)

三、會計基礎(chǔ)

1、定義。指會計確認(rèn)、計量和報告的基礎(chǔ)。會計基礎(chǔ)主要有兩種，即權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實現(xiàn)制。

權(quán)責(zé)發(fā)生制：應(yīng)當(dāng)以收入和費用的實際發(fā)生而非實際收支作為收入、費用確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)定，凡是當(dāng)期已經(jīng)實現(xiàn)的收入、已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入、費用，計入利潤表。以凡是不屬于當(dāng)期的收入、費用，款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，凡是不屬于當(dāng)期的收入、費用，即使是款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入、費用。?

權(quán)責(zé)發(fā)生制適用于企業(yè)單位和行政事業(yè)單位財務(wù)會計。

收付實現(xiàn)制：以實際收到或支付現(xiàn)金作為確認(rèn)收入和費用的標(biāo)準(zhǔn)。適用于行政事業(yè)單位預(yù)算會計。

一、財務(wù)報告

1、財務(wù)報告目標(biāo)：受托責(zé)任觀及決策使用觀。

受托責(zé)任觀：反映受托責(zé)任的履行情況，要求會計信息更多地強(qiáng)調(diào)可靠性，會計計量主要采用歷史成本。

決策有用觀：提供經(jīng)濟(jì)決策有用的信息，會計信息更多地強(qiáng)調(diào)相關(guān)性，如果采用其他計量屬性能夠提供更加相關(guān)信息的會較多采用除歷史成本之外的其他計量屬性。

我國企業(yè)財務(wù)的目標(biāo)：向財務(wù)報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、企業(yè)經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息，反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況，有助于財務(wù)報告使用者作出經(jīng)濟(jì)決策。

財務(wù)報告外部使用者：主要包括投資人、債權(quán)人、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等?

轉(zhuǎn)租給人的不算投資性房地產(chǎn)

一、無形資產(chǎn)出租

(一)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)收入確認(rèn)原則確認(rèn)所取得的轉(zhuǎn)讓使用權(quán)收入

會計處理：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

(二)將發(fā)生的與該轉(zhuǎn)讓使用權(quán)有關(guān)的相關(guān)費用計入其他業(yè)務(wù)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：累計攤銷

銀行存款

二、無形資產(chǎn)出售

企業(yè)出售無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將取得的價款與該無形資產(chǎn)賬面價值及相關(guān)稅費(不包括確認(rèn)的增值稅銷項稅額)的差額計入資產(chǎn)處置損益。

會計處理：

借：銀行存款

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

累計攤銷

貸：無形資產(chǎn)

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

資產(chǎn)處置損益（倒擠的，方向可借可貸）

三、無形資產(chǎn)報廢

無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)當(dāng)將該無形資產(chǎn)的賬面價值予以轉(zhuǎn)銷，其賬面價值轉(zhuǎn)作當(dāng)期損益(營業(yè)外支出)。

會計處理：

借：營業(yè)外支出

累計攤銷

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：無形資產(chǎn)
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(一)估計無形資產(chǎn)的使用壽命
二 無形資產(chǎn)使用壽命的復(fù)核
企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核。如果有證據(jù)表明無形資產(chǎn)的使用壽命與以前估計不同的，應(yīng)當(dāng)改變其攤銷期限，并按會計估計變更進(jìn)行處理。對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，如果有證據(jù)表明無形資產(chǎn)的使用壽命是有限的，應(yīng)當(dāng)估計其使用壽命，視為會計估計變更按使用壽命有限的無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定處理。
三 使用壽命有限的無形資產(chǎn)攤銷
無形資產(chǎn)的應(yīng)攤銷金額，是指其成本扣除預(yù)計殘值后的金額。已計提減值準(zhǔn)備的無形資產(chǎn)，還應(yīng)扣除已計提的無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額。無形資產(chǎn)的殘值一般為零，但下列情況除外：

(1)有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時購買該無形資產(chǎn)；

(2)可以根據(jù)活躍市場得到預(yù)計殘值信息，并且該市場在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時還可能存在。
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研究與開發(fā)階段支出的確認(rèn)

(一)研究階段的支出

研究階段的支出應(yīng)全部費用化，計入當(dāng)期損益(管理費用)。

(二)開發(fā)階段的支出

企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，同時滿足下列條件的，才能資本化，確認(rèn)為無形資產(chǎn)：

1．完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性；

2．具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖：

3．很可能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益；

4．有足夠的技術(shù)、財務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)；

5．歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。
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無形資產(chǎn)通常按照實際成本進(jìn)行初始計量，即以取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出作為無形資產(chǎn)的成本。

(一)外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。

下列各項不包括在無形資產(chǎn)的初始成本中：

1．為引入新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳發(fā)生的廣告費、管理費用及其他間接費用；

2．無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途以后發(fā)生的費用。
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無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。
無形資產(chǎn)的確認(rèn)條件

1.與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)

2.該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠的計量
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（1）按初始投資成本進(jìn)行計量。追加或收回投資應(yīng)調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。追加投資時，按追加投資支付的成本的公允價值及發(fā)生的相關(guān)交易費用增加長期股權(quán)投資的賬面價值。

（2）被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤中，投資企業(yè)享有的部分，應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。會計處理是：借記應(yīng)收股利，貸記投資收益。?

投資企業(yè)在確認(rèn)應(yīng)分得的現(xiàn)金股利或利潤后，應(yīng)考慮長期股權(quán)投資是否發(fā)生減值。

會計處理方法：借：資產(chǎn)減值損失

貸：長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備
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