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投資房地產賺取租金資本升值兩者兼有

不屬于投資性房地產? 自用房地產

企業(yè)出? 租給本企業(yè)職工居住的

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投資性房地產包含：房和地

為賺取租金或資本增值

區(qū)別與作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產

1、已出租的土地使用權

2、持有準備增值后轉讓的土地使用權

3、已出租的建筑物

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法律主體必然是一個會計主體

會計會計不一定是法律主體

低于銷售價格回購屬于租賃

高于銷售價格回購屬于融資交易

總部資產減值測試

無形資產的特征

1.由企業(yè)擁有或控制

2.不具有實務形態(tài)

3.具有可辨認性

4.

考官比李子重幾斤，靠關比理質重及謹

投資性房地產

三、會計基礎

1、定義。指會計確認、計量和報告的基礎。會計基礎主要有兩種，即權責發(fā)生制和收付實現制。

權責發(fā)生制：應當以收入和費用的實際發(fā)生而非實際收支作為收入、費用確認的標準。

規(guī)定，凡是當期已經實現的收入、已經發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應當作為當期的收入、費用，計入利潤表。以凡是不屬于當期的收入、費用，款項已經在當期收付，凡是不屬于當期的收入、費用，即使是款項已經在當期收付，也不應當作為當期的收入、費用。?

權責發(fā)生制適用于企業(yè)單位和行政事業(yè)單位財務會計。

收付實現制：以實際收到或支付現金作為確認收入和費用的標準。適用于行政事業(yè)單位預算會計。

一、財務報告

1、財務報告目標：受托責任觀及決策使用觀。

受托責任觀：反映受托責任的履行情況，要求會計信息更多地強調可靠性，會計計量主要采用歷史成本。

決策有用觀：提供經濟決策有用的信息，會計信息更多地強調相關性，如果采用其他計量屬性能夠提供更加相關信息的會較多采用除歷史成本之外的其他計量屬性。

我國企業(yè)財務的目標：向財務報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、企業(yè)經營成果和現金流量等有關的會計信息，反映企業(yè)管理層受托責任履行情況，有助于財務報告使用者作出經濟決策。

財務報告外部使用者：主要包括投資人、債權人、政府及其有關部門和社會公眾等?

轉租給人的不算投資性房地產

一、無形資產出租

(一)應當按照有關收入確認原則確認所取得的轉讓使用權收入

會計處理：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)

(二)將發(fā)生的與該轉讓使用權有關的相關費用計入其他業(yè)務成本

借：其他業(yè)務成本

貸：累計攤銷

銀行存款

二、無形資產出售

企業(yè)出售無形資產，應當將取得的價款與該無形資產賬面價值及相關稅費(不包括確認的增值稅銷項稅額)的差額計入資產處置損益。

會計處理：

借：銀行存款

無形資產減值準備

累計攤銷

貸：無形資產

應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)

資產處置損益（倒擠的，方向可借可貸）

三、無形資產報廢

無形資產預期不能為企業(yè)帶來未來經濟利益的，應當將該無形資產的賬面價值予以轉銷，其賬面價值轉作當期損益(營業(yè)外支出)。

會計處理：

借：營業(yè)外支出

累計攤銷

無形資產減值準備

貸：無形資產
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(一)估計無形資產的使用壽命
二 無形資產使用壽命的復核
企業(yè)至少應當于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命進行復核。如果有證據表明無形資產的使用壽命與以前估計不同的，應當改變其攤銷期限，并按會計估計變更進行處理。對于使用壽命不確定的無形資產，如果有證據表明無形資產的使用壽命是有限的，應當估計其使用壽命，視為會計估計變更按使用壽命有限的無形資產的有關規(guī)定處理。
三 使用壽命有限的無形資產攤銷
無形資產的應攤銷金額，是指其成本扣除預計殘值后的金額。已計提減值準備的無形資產，還應扣除已計提的無形資產減值準備金額。無形資產的殘值一般為零，但下列情況除外：

(1)有第三方承諾在無形資產使用壽命結束時購買該無形資產；

(2)可以根據活躍市場得到預計殘值信息，并且該市場在無形資產使用壽命結束時還可能存在。
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研究與開發(fā)階段支出的確認

(一)研究階段的支出

研究階段的支出應全部費用化，計入當期損益(管理費用)。

(二)開發(fā)階段的支出

企業(yè)內部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，同時滿足下列條件的，才能資本化，確認為無形資產：

1．完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；

2．具有完成該無形資產并使用或出售的意圖：

3．很可能為企業(yè)帶來未來經濟利益；

4．有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產；

5．歸屬于該無形資產開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。
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無形資產通常按照實際成本進行初始計量，即以取得無形資產并使之達到預定用途而發(fā)生的全部支出作為無形資產的成本。

(一)外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發(fā)生的其他支出。

下列各項不包括在無形資產的初始成本中：

1．為引入新產品進行宣傳發(fā)生的廣告費、管理費用及其他間接費用；

2．無形資產已經達到預定用途以后發(fā)生的費用。
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無形資產，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。
無形資產的確認條件

1.與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)

2.該無形資產的成本能夠可靠的計量
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（1）按初始投資成本進行計量。追加或收回投資應調整長期股權投資的成本。追加投資時，按追加投資支付的成本的公允價值及發(fā)生的相關交易費用增加長期股權投資的賬面價值。

（2）被投資單位宣告分派的現金股利或利潤中，投資企業(yè)享有的部分，應確認為當期投資收益。會計處理是：借記應收股利，貸記投資收益。?

投資企業(yè)在確認應分得的現金股利或利潤后，應考慮長期股權投資是否發(fā)生減值。

會計處理方法：借：資產減值損失

貸：長期股權投資減值準備
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