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投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。

采用成本模式

借：銀行存款

? ? 貸：其他業(yè)務(wù)收入

? ? ? ? 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

借：其他業(yè)務(wù)成本

? ? ?投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

? ? ?投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)

采用公允價值模式

借：銀行存款

? ? ?貸：其他業(yè)務(wù)收入

? ? ? ? ? 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

借：其他業(yè)務(wù)成本

? ? ? 貸：投資性房地產(chǎn)-成本

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? -公允價值變動

借：公允價值變動損益

? ? 貸：其他業(yè)務(wù)成本

（此分錄對利潤影響為0）

借：其他綜合收益

? ? ?貸：其他業(yè)務(wù)成本

?

消費(fèi)稅=同類應(yīng)稅消費(fèi)品的售價/組成計稅價格*消費(fèi)稅稅率

組成計稅價格=（原材料成本+加工費(fèi)）/（1+消費(fèi)稅稅率）

賬面余額=成本

賬面凈值=賬面余額-折舊/攤銷

賬面價值=賬面凈值-減值

雙倍余額遞減法

年折舊率=2/預(yù)計使用壽命（年）*100%

注意就是到期前兩年改按年限平均法?

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

原則：

有確鑿證據(jù)表明用途發(fā)生改變，才能轉(zhuǎn)換

確鑿證據(jù)包括董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議或用途實(shí)際發(fā)生改變。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)自用房地產(chǎn)（達(dá)到自用狀態(tài)日期）

自用存貨或建筑物轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)（租賃期開始日）

自用土地使用權(quán)改為賺取租金或則本增值（停止自用后確定改用途的日期）

投資性房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外出售（書面決議日期，必須晚于租期屆滿日）

成本模式下的轉(zhuǎn)換：

原則：在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值

無形資產(chǎn)，作為存貨的"開發(fā)產(chǎn)品"參照固定資產(chǎn)處理

在成本模式下，都是相應(yīng)賬戶的對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。

形式上余額互轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上價值互轉(zhuǎn)。

?

公允價值模式下轉(zhuǎn)換

原則：應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）或其他綜合收益。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)：

借：固定資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等

? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)-成本

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?-公允價值變動

? ? ? ? ? 公允價值變動損益（轉(zhuǎn)換日公允價值與原賬面價值的差額，或借方）

?

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)--成本

? ? ?公允價值變動損益（借差：轉(zhuǎn)換日公允價值小于原賬面價值的差額）

? ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品

借：投資性房地產(chǎn)--成本

? ? ?貸：開發(fā)產(chǎn)品

? ? ? ? ?其他綜合收益（貸差；轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額）

?

?

?

會計基本假設(shè)包括會計主體，持續(xù)經(jīng)營，會計分期以及貨幣計量。

1. 固定資產(chǎn)的增值稅2019年4月1號不需要分兩年抵扣

應(yīng)計折舊額=原值-凈殘值-減值準(zhǔn)備累計金額

存貨期末計量02

固定資產(chǎn)入賬成本=建造成本+棄置費(fèi)用（現(xiàn)值）

會計基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制

?1、會計信息質(zhì)量要求：可靠性（實(shí)際發(fā)生）、及時性、相關(guān)性（區(qū)分收入與利得，費(fèi)用與損失）、謹(jǐn)慎性、重要性（職業(yè)判斷）、實(shí)質(zhì)重于形式、可比性（同一企業(yè)，不同時期，或者不同企業(yè)）、可理解性 。

二、存貨胡初始計量：按照成本初始計量，包括：采購成本、加工成本、其他成本。

1、采購成本：購買價款、相關(guān)的稅費(fèi)（含教育附加費(fèi)）、其他相關(guān)費(fèi)用（運(yùn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險費(fèi)、包裝費(fèi)、倉儲費(fèi)-前、運(yùn)輸途中合理損耗、入庫前挑選整理費(fèi)等）

二、通過進(jìn)一步加工取得的存貨-加工成本

入賬金額（成本）=采購成本+加工成本+其他成本

受托方代收代繳消費(fèi)稅：收回后直接出售，以及用于非應(yīng)稅項目的-計入委托加工物資成本；收回后連續(xù)加工為應(yīng)稅消費(fèi)品再出售的，-不計入成本（借記：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交消費(fèi)稅）

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

?同一企業(yè)只能采用一種模式對其所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

成本模式后續(xù)計量：

1.計提折舊或攤銷

?借：其他業(yè)務(wù)成本

? ? ? 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

2.取得租金收入：

? ?借：銀行存款

? ? ? ? 貸：其他業(yè)務(wù)收入

? ? ? ? ? ? ? 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

3.計提減值準(zhǔn)備（不得轉(zhuǎn)回）

? 借：資產(chǎn)減值損失

? ? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

注意：投資性房地產(chǎn)中的房產(chǎn)折舊 攤銷計算的起止時間參照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

?

公允價值模式 后續(xù)計量：

? ? 需同時滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。

特點(diǎn)：不折舊 不攤銷 不減值

? 賬務(wù)處理：

1.資產(chǎn)負(fù)債表日公允價值高于賬面余額

?借：投資性房地產(chǎn)--公允價值變動（公允價值與原賬面余額的差額）

? ? ?貸：公允價值變動損益

公允價值下降時做相反會計分錄。

2.取得租金收入

?借：銀行存款

? ? ? 貸：其他業(yè)務(wù)收入

? ? ? ? ? ? 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

一經(jīng)采用不得隨意變更

已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式；成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更。

成本模式變更為公允價值模式的，將計量模式變更時公允價值與原賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）會計處理：

借：投資性房地產(chǎn)-xx（成本）（變更日公允價值）

? ? 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

? ? 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

? ? 貸：投資性房地產(chǎn)

? ? ? ? ? 盈余公積（或借方）1

? ? ? ? ? 利潤分配--未分配利潤（或借方）9

?

?

1.會計基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制，收付實(shí)現(xiàn)制。

借：委托加工物資? ?20000

貸：原材料? ? ?20000

• 收回直接對外出售

借：委托加工物資? ? ?10000

? ? ? ? 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）1120

貸：銀行存款? ? ? ? 11120

借：庫存商品? ? ?30000

貸：委托加工物資? ? ?30000

• 收回繼續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品?

借：委托加工物資? ? 7000

? ? ? 應(yīng)交稅費(fèi)-增值稅進(jìn)項? ? 1120

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? - 消費(fèi)稅? ? ? ? ? ?3000

貸：銀行存款? ? ? ? ? 11120

借：原材料? ? ? ?27000

貸：委托加工物資? ? 27000

一、存貨的概念：日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a(chǎn)品或商品、處于生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品、在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中好用的材料或物料，包含：原材料（為建造工程而儲備的各種材料屬于工程物資，不屬于存貨；盤虧或毀損）、在產(chǎn)品、半成品

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

注意區(qū)分資本化支出與費(fèi)用化支出。

成本模式：

?1.賬面價值轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程

? ?借：投資性房地產(chǎn)——在建

? ? ? ? ?投資性房地產(chǎn)累計折舊

? ? ? ? ?投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

? ? ? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)

2.改良或裝修支出：

? 借：投資性房地產(chǎn)--在建

? ? ? ?貸：銀行存款，應(yīng)付賬款等

3.改擴(kuò)建或裝修完成：

? ?借：投資性房地產(chǎn)

? ? ? ? 貸：投資性房地產(chǎn)——在建

公允價值模式：

1.賬面價值轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：

借：投資性房地產(chǎn)--在建

? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)——成本

? ? ? ? ? 投資性房地產(chǎn)——公允價值變動（或借方）

2.改良或裝修支出：

? 借：投資性房地產(chǎn)——在建

? ? ? ?貸：應(yīng)行存款，應(yīng)付賬款等

3.改擴(kuò)建或裝修完成：

? 借：投資性房地產(chǎn)--成本

? ? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)--在建

?

?

1、會計基本假設(shè)是企業(yè)會計確認(rèn)、計量和報告的前提。

2、會計主體：會計工作服務(wù)的特定對象，是企業(yè)會計確認(rèn)計量和報告的空間范圍。會計主體不一定是法律主體。會計主體大于法律主體。

3、持續(xù)經(jīng)營：會計原則和會計方法的基礎(chǔ)。

4、會計分期：分為年度和中期。將企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動劃分為連續(xù)的長度相同的期間。

5、貨幣計量：會計核算的工具。全面綜合反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況。

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

1.經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

2.成本能夠可靠計量。

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計量：

實(shí)際成本=購買價款+相關(guān)稅費(fèi)+可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出

? 成本模式：

? ? ?借：投資性房地產(chǎn)

? ? ? ? ? 貸：銀行存款等

? ?公允價值模式：

? ? ?借：投資性房地產(chǎn)--成本（公允價值變動）

? ? ? ? ?貸：銀行存款等

自行建造投資性房地產(chǎn)初始計量：

? ? 成本模式計量：

? ? 借：投資性房地產(chǎn)

? ? ? ? ?貸：在建工程?

? ?公允價值模式：

? ? 借：投資性房地產(chǎn)-成本

? ? ? 貸：在建工程

?